Při prodeji bytu či domu hrají roli emoce i čísla. A právě nastavení prodejní ceny patří mezi nejzásadnější faktory, které rozhodují, zda se nemovitost prodá rychle a výhodně, nebo zda bude dlouhé měsíce čekat na kupce. Statistiky ukazují, že rozdíl mezi tím, co si majitelé představují, a tím, co jsou kupující ochotni zaplatit, činí v průměru 32 %. Jinými slovy – byt nabízený za 7 milionů korun se ve výsledku prodá zhruba za 4,76 milionu. V některých regionech je rozdíl ještě markantnější – například v Karlových Varech přesahuje 50 %.
Nadsazené ceny = méně zájemců
Pokud majitel nastaví příliš vysokou cenu, zájemci se jednoduše nehrnou. Před několika lety trvalo prodat byt v průměru 50 až 60 dní. V roce 2023 se tato doba prodloužila na více než 110 dní. Teprve poté, co prodávající začali více reflektovat skutečnou situaci na trhu, se inzerce začala opět zkracovat.
Příliš drahé nabídky odrazují i proto, že kupující dnes mají snadný přístup k informacím, hypotéky jsou dražší a rozhodují se opatrněji. Výsledkem bývá minimum prohlídek a nakonec slevování na částku, která odpovídá realitě.
Realistická cena přitahuje kupce
Když cena odpovídá tržní situaci, zájemci reagují rychleji a počet prohlídek stoupá. V ideálním případě může dojít i na konkurenční „přetahování“, které cenu vyžene nahoru. Data potvrzují, že pokud medián doby prodeje klesne na 30–40 dnů, jde o období, kdy jsou ceny nastavené realisticky a kupující mají motivaci jednat bez zbytečných průtahů.
Regionální specifika
Trh s nemovitostmi není všude stejný. Rozdíly mezi inzerovanou a reálnou cenou se mění podle lokality:
- Praha: zhruba 26 %
- Karlovy Vary: až 54 %
- Pardubice: průměrně 31 %
Bez ohledu na region ale platí pravidlo: čím blíže je cena skutečné hodnotě, tím rychleji se prodá.
Typ a velikost nemovitosti hrají roli
Malé byty do 31 m² patří mezi nejžádanější. Díky vysoké poptávce se dokonce někdy prodají dráž, než za kolik byly původně nabízeny. U větších bytů je situace jiná – často začínají s přestřelenou cenou a končí výrazně níže, protože kupující zohledňují vyšší náklady i horší dostupnost financování.
Rodinné domy se podle statistik prodávají v průměru o třetinu levněji, než zněla původní nabídka. Zájemci zde více vyjednávají a proces prodeje bývá delší.
Zvláštní kapitolou jsou rekreační objekty – chaty a chalupy. Zájem o ně vrcholí na jaře a v létě, kdy se prodávají rychle a za lepší ceny. Mimo sezónu ale zájem opadá a slevy jsou častější.
Jak se vyhnout chybám při stanovování ceny
Stanovení správné ceny není jen o přání prodávajícího. Je nutné vycházet z reálných transakcí, sledovat aktuální poptávku a počítat s rozdíly v jednotlivých regionech. Od roku 2023 vzrostly nabídkové ceny o 18 %, zatímco skutečné prodejní ceny jen o 15 % – to ukazuje, že optimismus prodávajících bývá větší než ochota kupujících platit.
Pokud chcete prodat rychle a bez vleklých jednání, vyplatí se vycházet z reálných dat, nikoli jen z toho, co si představujete.
